Cómo vender un piso con inquilino dentro

Sí puedes vender un piso con inquilino dentro: la ley no lo prohíbe, pero el comprador se subroga en el contrato de alquiler durante los cinco años siguientes (siete si el arrendador anterior es una empresa), y el inquilino suele tener derecho de tanteo y retracto para comprarlo él primero, salvo que lo haya renunciado en el contrato.

Vender un piso con inquilino dentro: el comprador hereda el alquiler

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 7/2019, establece que quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador anterior durante los primeros cinco años del contrato, o siete años si el arrendador que vende es una persona jurídica (una empresa).

Esto significa, en la práctica, que el comprador no puede echar al inquilino ni cambiar las condiciones del alquiler durante ese periodo, tenga el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad o no. Antes de la reforma de 2019, un comprador de buena fe podía en algunos casos no respetar un alquiler no inscrito; desde entonces, esa protección del inquilino se aplica durante esos cinco o siete años con independencia de la inscripción registral.

Esto tiene una consecuencia directa para ti como vendedor: tienes que ser transparente sobre esta situación desde el primer momento con cualquier comprador interesado, porque compra la vivienda con el contrato de alquiler incluido, no un piso libre.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

Además de heredar el contrato, el inquilino puede tener derecho a comprar el piso él mismo antes que nadie. Es el llamado derecho de tanteo y retracto, regulado en el artículo 25 de la LAU.

Cómo funciona el tanteo

Si decides vender, antes de firmar con un tercero tienes que notificar al inquilino tu intención de vender, indicando el precio y las condiciones. A partir de esa notificación, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para decidir si quiere comprar él en esas mismas condiciones, ejercitando el tanteo.

El retracto, si no le avisaste

Si vendes a un tercero sin haber notificado antes al inquilino, este puede ejercer el derecho de retracto: quedarse el piso en las mismas condiciones en que lo compró el nuevo propietario, dentro de los 30 días naturales siguientes a que se entere de la venta (por ejemplo, cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad).

Este derecho de tanteo y retracto no existe si el inquilino renunció a él expresamente en el contrato de alquiler, algo bastante habitual en contratos redactados con asesoramiento profesional. Tampoco se aplica si vendes el piso junto con el resto de viviendas del mismo edificio a un mismo comprador. Revisa el contrato de alquiler antes de poner el piso a la venta: es el primer documento que te dirá qué margen de maniobra tienes.

Qué debe contener el aviso al inquilino

Para que el plazo de 30 días del tanteo empiece a contar, la notificación al inquilino debe ser clara: tiene que incluir el precio de la venta y las condiciones esenciales de la operación, no basta con avisar en general de que "vas a vender". Si luego vendes en condiciones distintas a las que notificaste —por ejemplo, por un precio más bajo del que le comunicaste al inquilino—, este puede alegar que no se respetó su derecho de tanteo en las condiciones reales, lo que puede acabar en que ejerza el retracto igualmente. Por eso conviene notificar por escrito y de forma fehaciente (burofax, por ejemplo), guardando constancia de la fecha y el contenido exacto de lo comunicado.

Cuánto dura el contrato que hereda el comprador

La duración del contrato de alquiler que se transmite depende de cuándo se firmó y de la duración pactada. Según el artículo 9 de la LAU, si el plazo pactado es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar esa duración mínima. Cumplido ese plazo, el artículo 10 prevé una prórroga tácita adicional de hasta tres años más, salvo que alguna de las partes avise con antelación (cuatro meses el arrendador, dos meses el inquilino) de que no quiere renovar.

Enseñar el piso mientras vive el inquilino

Vender con el inquilino dentro significa que las visitas se hacen en su casa, no en un piso vacío. Necesitas su colaboración para poder enseñarlo, y la ley no te da un derecho automático de entrada a cualquier hora: lo razonable es pactar con él franjas horarias concretas, avisar con antelación suficiente y ser flexible con sus horarios, porque un inquilino incómodo con el proceso puede complicarte bastante las visitas.

Durante todo este periodo, además, sigues siendo el arrendador y mantienes tus obligaciones como tal: el artículo 21 de la LAU te obliga a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro lo haya causado el propio inquilino. No puedes dejar de atender una avería importante alegando que estás en proceso de venta.

Qué esperar del precio si vendes con inquilino

En la práctica, un piso ocupado por un inquilino con contrato vigente suele venderse por debajo de lo que valdría vacío, porque reduce el número de compradores interesados: mucha gente busca vivienda para vivir ella misma y no quiere esperar años a que termine el alquiler. Los inversores que buscan rentabilidad por alquiler sí pueden valorarlo de otra forma, incluso ver la renta ya generada como un punto a favor, pero suelen negociar el precio a la baja para compensar el riesgo y la falta de flexibilidad.

Antes de fijar el precio, conviene tener claro cuánto tiempo de contrato queda, si el inquilino paga puntualmente y si hay margen para negociar una salida pactada con él, porque todo eso cambia lo que un comprador está dispuesto a pagar.

Si tú además tienes una hipoteca pendiente

No es raro que confluyan las dos situaciones: tienes el piso alquilado y todavía te queda hipoteca por pagar. Esto no cambia las reglas de la subrogación del inquilino, pero sí añade un paso más en la firma: el día de la venta hay que coordinar, en el mismo acto notarial, la cancelación de tu hipoteca con el dinero de la venta y el reconocimiento de que el comprador respeta el alquiler vigente. Avisar a tu banco con antelación de que vas a vender un piso arrendado evita que el día de la firma aparezcan trámites pendientes que nadie había previsto.

Antes de poner el piso a la venta

Reúne el contrato de alquiler, comprueba si hay renuncia al tanteo y retracto, y ten claro cuántos años quedan de subrogación obligatoria para el comprador. Con esa información puedes explicar la situación con transparencia desde el primer anuncio, que es lo que evita sorpresas de última hora en la notaría.