Certificado energético obligatorio: guía para vender o alquilar

El certificado energético es obligatorio desde el Real Decreto 390/2021 para vender o alquilar cualquier vivienda en España, con validez de hasta 10 años según la calificación obtenida. Debe figurar en el anuncio del inmueble y, en Cataluña, tiene que inscribirse en el registro que gestiona el ICAEN para tener validez legal.

Qué es y qué norma lo regula

El certificado de eficiencia energética es el documento que recoge, mediante una metodología homologada, el consumo de energía y las emisiones de CO2 estimadas de una vivienda en condiciones normales de uso, y le asigna una calificación de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Se regula a nivel estatal por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que derogó el anterior Real Decreto 235/2013.

Es obligatorio para dos operaciones concretas, en toda España:

• Vender una vivienda: hay que ponerlo a disposición del comprador.
• Alquilar una vivienda: hay que entregarlo o poner una copia a disposición del inquilino.

No hace falta para el uso propio de la vivienda por parte de su propietario, solo cuando entra en juego una transmisión o un arrendamiento.

Cuánto dura el certificado energético

El artículo 13.1 del Real Decreto 390/2021 fija la vigencia máxima del certificado:

Calificación obtenida	Vigencia máxima
De A a F	10 años
G (la calificación más baja)	5 años

Pasado ese plazo, el certificado caduca y hay que renovarlo con un técnico competente antes de volver a anunciar la vivienda para venta o alquiler.

La obligación de mostrar la calificación en el anuncio

El artículo 17.3 del Real Decreto 390/2021 obliga a toda persona física o jurídica que publique o permita publicar información sobre la venta o el alquiler de un inmueble a incluir su calificación de eficiencia energética en ese anuncio. Esta obligación alcanza a agencias inmobiliarias, portales web, prensa y cualquier otro medio publicitario, no solo al propietario particular. Publicitar un piso sin la calificación, o con una que no corresponda al certificado vigente, es en sí mismo motivo de sanción, independientemente de si la operación llega a cerrarse.

Las excepciones a la obligación

El propio Real Decreto 390/2021 excluye de la obligación de certificarse a un número reducido de supuestos, entre ellos:

• Edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m². Ojo: esto no aplica a un piso pequeño dentro de un edificio mayor, que sigue necesitando su certificado aunque tenga menos de 50 m², solo se refiere a construcciones aisladas de esa superficie total.
• Edificios o locales usados exclusivamente como lugar de culto o para actividades religiosas.
• Construcciones provisionales con un periodo de uso previsto igual o inferior a dos años.
• Inmuebles que se compran para demolerlos o para una reforma que afecte a más del 25% de su envolvente térmica.

Fuera de estos casos concretos, la obligación alcanza a cualquier vivienda que se venda o se alquile en Cataluña, con independencia de su tamaño, antigüedad o estado de conservación.

Quién puede redactarlo y quién lo registra en Cataluña

El certificado tiene que redactarlo y firmarlo un técnico competente: un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero habilitado según el tipo de edificio. Pero redactarlo no basta para que tenga validez legal: el Real Decreto 390/2021 exige que se inscriba en el registro autonómico correspondiente.

En Cataluña, ese organismo es el ICAEN (Institut Català d'Energia), que gestiona el Registre de certificats d'eficiència energètica d'edificis de Catalunya. Un certificado redactado pero no inscrito en ese registro no acredita nada frente a un comprador, un inquilino o una inspección: solo el certificado registrado tiene efectos legales.

Qué información contiene el certificado

Más allá de la letra de la calificación, el certificado energético recoge datos concretos sobre la vivienda: el consumo estimado de energía primaria no renovable, las emisiones de CO2 asociadas a ese consumo, y una serie de recomendaciones del técnico para mejorar la eficiencia —mejor aislamiento, sustitución de ventanas, cambio de sistema de calefacción— que no son obligatorias para el propietario, pero que sirven de orientación a quien compra o alquila sobre el margen de mejora del inmueble. Estas recomendaciones no hay que ejecutarlas para poder vender o alquilar: forman parte del documento, pero no son una condición para su validez.

Cuánto cuesta y quién fija el precio

A diferencia de la cédula de habitabilidad, que tiene una tasa administrativa fijada por la Generalitat, el certificado energético no tiene un precio oficial: lo cobra libremente el técnico que lo redacta, y varía según el tipo de vivienda, su superficie y la zona donde esté. No existe una tarifa pública de referencia fiable a nivel autonómico ni estatal, así que lo más razonable es pedir varios presupuestos a técnicos colegiados antes de encargarlo, sin dar por buena ninguna cifra concreta como "el precio habitual".

Qué pasa si no lo tienes: el régimen sancionador

El artículo 21 del Real Decreto 390/2021 remite el régimen de infracciones y sanciones a la disposición adicional duodécima del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esa disposición clasifica las infracciones en tres niveles:

Tipo de infracción	Multa	Ejemplo
Leve	300 € a 600 €	No exhibir la etiqueta energética cuando es obligatorio
Grave	601 € a 1.000 €	No registrar el certificado ante el organismo competente
Muy grave	1.001 € a 6.000 €	Falsear la información para obtener el certificado, o publicitar una calificación sin certificado vigente que la respalde

La misma disposición añade una regla adicional: si el beneficio obtenido por quien comete la infracción es superior al importe de la multa que le correspondería, la sanción se fija por un importe equivalente a ese beneficio, no por la escala general.

Tabla resumen del certificado energético

Elemento	Cómo funciona
Norma aplicable	Real Decreto 390/2021, de aplicación en toda España
Obligatorio para	Vender y alquilar (no para uso propio)
Quién lo redacta	Técnico competente (arquitecto, aparejador o ingeniero habilitado)
Quién lo registra en Cataluña	ICAEN (Institut Català d'Energia)
Vigencia	10 años (calificaciones A-F) / 5 años (calificación G)
Obligación en anuncios	Sí, la calificación debe figurar siempre (art. 17.3)
Sanciones	300 € a 6.000 €, según la gravedad, conforme al RDL 7/2015
Precio	Libre, sin tarifa oficial

Certificado energético y cédula de habitabilidad, dos trámites distintos

En Cataluña es frecuente encargar el certificado energético y la cédula de habitabilidad en la misma visita técnica, porque en muchos casos los tramita el mismo tipo de profesional. Pero son documentos independientes, con normas y plazos de vigencia distintos: puedes tener uno caducado y el otro vigente, y necesitas los dos en regla antes de vender o alquilar. La guía sobre la cédula de habitabilidad en Cataluña explica ese otro trámite con el mismo detalle.

Antes de anunciar tu piso

Comprobar que tienes el certificado energético en vigor, con su calificación correctamente registrada en el ICAEN, evita dos problemas: una sanción que puede llegar a los 6.000 € en el peor de los casos, y la incertidumbre de anunciar un piso con un dato que luego no coincide con la realidad. La guía sobre la documentación necesaria para vender un piso reúne este trámite junto con el resto de papeles que te van a pedir antes de firmar.