Contrato de alquiler LAU: cláusulas y plazos clave

Un contrato de alquiler LAU es el que se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y por sus reformas posteriores, entre ellas la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La ley marca mínimos que ninguna cláusula puede rebajar en perjuicio del inquilino, aunque las dos partes lo firmen de acuerdo: duración mínima, régimen de prórrogas y tope a las garantías exigibles al firmar.

Qué partes del contrato son negociables y cuáles no

La primera distinción que conviene tener clara antes de redactar cualquier contrato es esta: hay cláusulas que las partes pueden pactar libremente (quién paga la comunidad, si se admiten mascotas, si se permite subarrendar una habitación) y hay otras que la LAU fija con carácter imperativo, de forma que un pacto en contra no tiene validez aunque el inquilino lo haya firmado conforme. Esa distinción es la que estructura el resto de este artículo.

Duración: los mínimos que marca el artículo 9 de la LAU

La duración del contrato se pacta libremente entre las partes, pero con un suelo legal que no se puede rebajar:

• Cinco años, si el arrendador es persona física.
• Siete años, si el arrendador es persona jurídica.

Si en el contrato pactáis un plazo inferior a esos mínimos —por ejemplo, un año—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima que corresponda, salvo que sea el propio inquilino quien decida no continuar. En la práctica, esto significa que un propietario persona física no puede garantizarse recuperar el piso antes de cinco años simplemente firmando un contrato más corto, salvo en los supuestos concretos de necesidad de vivienda para el propio arrendador o sus familiares que la LAU regula aparte.

Qué pasa cuando termina el plazo pactado: la prórroga tácita

Una vez transcurrido el periodo mínimo obligatorio, el artículo 10 de la LAU prevé que, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovar el contrato con la antelación mínima que marca la ley —cuatro meses antes de la finalización del contrato por parte del arrendador, dos meses por parte del arrendatario—, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades adicionales, hasta un máximo de tres años más. Si quieres recuperar la vivienda al terminar el plazo, el preaviso a tiempo no es opcional: es el mecanismo que la ley exige para que la prórroga tácita no se active de forma automática.

El desistimiento anticipado del inquilino

El artículo 11 de la LAU da al inquilino, y solo a él, la posibilidad de dejar la vivienda antes de que termine el contrato: puede hacerlo una vez transcurridos al menos seis meses desde la firma, comunicándolo con treinta días de antelación. Si así se ha pactado expresamente en el contrato, tienes derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir, prorrateada si el periodo pendiente es inferior a un año. Sin ese pacto expreso, el inquilino puede desistir sin indemnización alguna, así que conviene no dar por hecho que existe ese derecho a compensación si no lo has incluido en el contrato.

La renta y su actualización

La renta inicial se pacta libremente entre las partes —salvo que la vivienda esté en una zona declarada de mercado residencial tensionado, donde el artículo 17 de la LAU impone límites que se explican en detalle en la guía sobre el índice de precios de alquiler en Cataluña—. Una vez fijada, solo puede actualizarse una vez al año, según el índice que hayáis pactado en el contrato; si no se pacta ninguno, se aplica supletoriamente el Índice de Garantía de Competitividad. Conviene dejar el índice de actualización escrito de forma expresa, porque es una de las cláusulas que con más frecuencia genera discrepancias cuando el contrato no lo detalla.

La fianza: obligatoria, con tope en las garantías adicionales

El artículo 36 de la LAU obliga a exigir una fianza legal de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, que en Cataluña hay que depositar en el INCASÒL en el plazo de dos meses desde la firma. Puedes pedir garantías adicionales —aval, depósito extra—, pero desde la reforma de la Ley 12/2023 tienen un límite: no pueden superar dos mensualidades más en los contratos de vivienda habitual de duración ordinaria, de modo que el máximo exigible al firmar, sumando fianza y garantía adicional, es de tres mensualidades. Este límite es imperativo: una cláusula que pida más no sería válida aunque el inquilino la acepte. Se explica con más detalle en la guía sobre la fianza y las garantías del alquiler.

Gastos: quién paga qué según el contrato y según la ley

Elemento del contrato	Cómo se regula
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización	A cargo del arrendador en todo caso, desde la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023
Gastos generales de la comunidad	Del arrendador por defecto; puede pactarse que los asuma el inquilino si el contrato lo recoge expresamente
Obras de conservación	A cargo del arrendador, salvo las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, que corresponden al inquilino
Suministros	Del inquilino, dados de alta a su nombre desde el inicio

La guía sobre los gastos del alquiler entra en cada partida con más detalle, incluyendo el caso del IBI, que no está regulado directamente por la LAU sino por la normativa de haciendas locales.

Recuperar el piso antes de tiempo por necesidad propia

La duración mínima de cinco años no es absoluta si eres persona física: el artículo 9.3 de la LAU permite recuperar la vivienda una vez transcurrido el primer año, para destinarla a vivienda permanente propia o de un familiar de primer grado por consanguinidad o adopción, o del cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial firmes. Para poder ejercer esta opción, la necesidad tiene que haberse hecho constar de forma expresa en el propio contrato desde el momento de la firma, y hay que comunicarla al inquilino con al menos dos meses de antelación a la fecha en que vayas a necesitar la vivienda. Si no incluiste esa cláusula al firmar, no puedes invocarla después aunque la necesidad surja de forma sobrevenida y sea completamente real.

Qué pasa con el contrato si vendes el piso alquilado

Si decides vender la vivienda mientras está alquilada, el artículo 14 de la LAU obliga al nuevo propietario a respetar el contrato durante los cinco años de duración mínima —siete si el arrendador es persona jurídica—, con independencia de que el contrato estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad: dentro de ese plazo mínimo, la inscripción no afecta a la protección del inquilino. Solo para el tiempo que exceda de ese mínimo legal entra en juego la inscripción: si el contrato no está inscrito y el comprador reúne los requisitos para ser tercero de buena fe conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el nuevo propietario únicamente queda obligado hasta completar esos cinco o siete años, y es el propietario que vendió quien debe indemnizar al inquilino por el resto. La fianza depositada en el INCASÒL sigue asociada al contrato, no a la persona del propietario original, así que el nuevo titular asume también esa posición frente al inquilino.

Cláusulas habituales que sí son de libre pacto

A diferencia de los elementos anteriores, hay aspectos del contrato donde rige la libertad de las partes sin límite legal específico, siempre que no contradigan los mínimos imperativos: si se admiten o no mascotas, si se permite subarrendar parcialmente la vivienda con tu consentimiento, el destino exacto de cada estancia o el procedimiento para comunicar incidencias. Aquí sí conviene ser detallado por escrito, precisamente porque la ley no suple el vacío con una regla supletoria tan clara como en el caso de la renta o la duración.

Contrato de alquiler LAU: antes de firmar

Un contrato de alquiler bien construido no es el más largo ni el más restrictivo con el inquilino, sino el que refleja con precisión lo pactado dentro de los límites imperativos de la LAU, sin cláusulas que parezcan válidas sobre el papel pero que un juzgado anularía si algún día se discuten. Revisar duración, prórroga, actualización de la renta, fianza y reparto de gastos antes de firmar es lo que evita después la mayoría de los desacuerdos entre propietario e inquilino.