Fianza de alquiler: cuánto es y cómo se deposita

La fianza de alquiler es una mensualidad de renta que el arrendador está obligado a exigir en todo contrato de vivienda, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que en Cataluña hay que depositar en el INCASÒL dentro de los dos meses siguientes a la firma del contrato, con un tope legal a cualquier garantía adicional que quieras pedir aparte.

Fianza de alquiler: cuánto es y por qué no puedes cambiarla

El artículo 36.1 de la LAU fija la fianza en una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda —dos meses en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como un local—. No es una cifra orientativa: es la que corresponde exigir en todo contrato de vivienda, sin que las partes puedan pactar una fianza legal distinta, ni al alza ni a la baja. Lo que sí puede variar, dentro de un límite que se explica más abajo, es la garantía adicional que pidas aparte de esta fianza legal.

La obligación específica en Cataluña: depositarla en el INCASÒL

A diferencia de otras comunidades autónomas, en Cataluña el arrendador tiene la obligación legal de depositar la fianza en el Institut Català del Sòl (INCASÒL), el organismo de la Generalitat encargado de gestionar estos depósitos. El plazo para hacerlo es de dos meses desde la formalización del contrato, y el trámite puede hacerse por vía telemática o de forma presencial en las oficinas del INCASÒL. No es un paso opcional ni algo que dependa del acuerdo entre las partes: es una obligación administrativa del propietario, con independencia de si el inquilino está de acuerdo en prescindir de ella.

Cuándo y cómo se devuelve

Al finalizar el contrato y una vez entregadas las llaves, el propietario tiene un plazo de un mes, según el artículo 36.4 de la LAU, para devolver la fianza al inquilino, descontando en su caso los importes que correspondan por desperfectos imputables al inquilino que no sean el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Si el propietario se retrasa más allá de ese mes, la cantidad pendiente de devolución empieza a devengar el interés legal del dinero a favor del inquilino, así que dilatar la devolución sin causa justificada tiene un coste, no solo una molestia para quien la reclama.

Las garantías adicionales: qué son y qué límite tienen desde 2023

Además de la fianza legal, es habitual pedir una garantía adicional que refuerce el cobro si el inquilino incumple: un aval bancario, un depósito extra o el aval personal de un familiar. Antes de la Ley 12/2023 no existía un tope legal claro a esta garantía adicional, lo que en la práctica permitía pedir varios meses más sin límite expreso. La reforma introdujo un límite concreto: en los contratos de vivienda habitual de duración ordinaria (los de cinco o siete años según el tipo de arrendador), la garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades de renta.

Concepto	Importe máximo
Fianza legal (art. 36.1 LAU)	1 mensualidad de renta
Garantía adicional (aval, depósito extra)	2 mensualidades de renta, como máximo
Total exigible al firmar	3 mensualidades de renta como máximo, sumando ambos conceptos

Este límite es imperativo: aunque el inquilino acepte firmar una cláusula que pida más de tres mensualidades entre fianza y garantía adicional, esa cláusula no sería válida frente a lo que marca la ley.

Qué pasa con la fianza si vendes el piso alquilado

Si vendes la vivienda mientras sigue alquilada, el artículo 14 de la LAU obliga al nuevo propietario a respetar el contrato durante los cinco años de duración mínima —siete si el arrendador es persona jurídica—, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad; la inscripción solo empieza a importar para el tiempo que exceda de ese mínimo. La fianza depositada en el INCASÒL sigue asociada a ese contrato, no a la persona del propietario que la depositó originalmente. En la práctica, esto significa que el nuevo titular asume la posición de arrendador, incluida la obligación de devolver la fianza al inquilino cuando termine el contrato, con independencia de que fuera el propietario anterior quien la depositara en su momento. Conviene dejarlo claro en la escritura de compraventa, para que no haya dudas sobre quién responde de qué a partir del cambio de titularidad.

Fianza legal frente a otras cantidades que a veces se confunden con ella

Es habitual que se mezcle la fianza legal con otras cantidades que en realidad tienen una naturaleza distinta: una "paga y señal" entregada antes de firmar el contrato para reservar la vivienda no es la fianza legal del artículo 36, aunque después pueda descontarse de ella si así lo pactáis; y una mensualidad de renta adelantada tampoco es fianza, sino simplemente el pago anticipado de una renta futura. Mezclar estos conceptos en el contrato, sin distinguir con claridad qué cantidad corresponde a cada figura, es una fuente habitual de confusión cuando llega el momento de liquidar cuentas al final del arrendamiento.

Por qué conviene documentar bien el estado del piso al entregarlo

La parte de la fianza que con más frecuencia genera conflicto al final del contrato es qué se descuenta y qué no. La ley distingue entre el desgaste por el uso ordinario de la vivienda —que no se puede repercutir sobre la fianza— y los desperfectos imputables directamente al inquilino, que sí. Para poder acreditar esa diferencia si hay discrepancia, conviene documentar el estado de la vivienda con fotografías y, si es posible, un inventario firmado por ambas partes, tanto al entregar las llaves al inquilino al inicio del contrato como al recibirlas de vuelta al final.

Qué pasa si el propietario no exige la fianza al firmar

Aunque el arrendador y el inquilino estén de acuerdo en prescindir de la fianza, la LAU la configura como una exigencia legal, no como un pacto disponible entre las partes: el artículo 36.1 obliga a exigirla en todo contrato de vivienda. En la práctica, no exigirla no invalida el contrato de arrendamiento en sí, pero deja al propietario sin la garantía mínima que la ley prevé precisamente para cubrir desperfectos o incumplimientos económicos al término del arrendamiento, y sin cumplir con la obligación administrativa de depositarla en el INCASÒL, que puede dar lugar a sanción con independencia de que el inquilino esté de acuerdo con no constituirla.

La actualización de la fianza durante contratos largos

Durante los cinco primeros años del contrato —siete si el arrendador es persona jurídica—, el artículo 36.2 de la LAU establece que la fianza no está sujeta a actualización, aunque sí se puede ajustar en cada prórroga hasta igualarla de nuevo a una mensualidad de la renta vigente en ese momento. Superado ese periodo inicial, la actualización posterior de la fianza se rige por lo que hayáis pactado expresamente en el contrato y, a falta de pacto específico, se presume que se quiso aplicar el mismo criterio que el pactado para actualizar la renta. Sin ese pacto, y sin ajuste en las prórrogas, la fianza depositada puede acabar equivaliendo a menos de una mensualidad de la renta vigente tras varios años de contrato, otro motivo para dejarlo claro por escrito desde el principio.

Cómo encaja la fianza en el resto del contrato

La fianza y la garantía adicional son solo una pieza del contrato de alquiler, junto con la duración, la actualización de la renta y el reparto de gastos entre propietario e inquilino, todos ellos regulados por la LAU con sus propios mínimos imperativos. Fijar bien la fianza desde el principio —el importe correcto, el depósito en el INCASÒL dentro de plazo y una garantía adicional que respete el tope legal— evita después uno de los focos de conflicto más habituales entre propietario e inquilino al finalizar el arrendamiento.