Gastos del alquiler quién paga qué: guía por conceptos

Gastos del alquiler quién paga qué: la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una regla por defecto para cada partida —IBI y gestión inmobiliaria siempre del propietario, suministros del inquilino, comunidad del propietario salvo pacto en contra—, que las partes pueden matizar por escrito dentro de ciertos límites.

El IBI: es del propietario ante el ayuntamiento, aunque se pacte otra cosa

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo regula el Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y su sujeto pasivo es siempre el titular catastral del inmueble, es decir, el propietario. Esto tiene una consecuencia práctica importante: aunque pactes con el inquilino que te reembolse el importe del IBI —algo que la LAU no prohíbe si queda recogido expresamente en el contrato—, ese pacto es un acuerdo privado entre las partes. Frente al ayuntamiento, el obligado al pago sigue siendo el propietario, y si el inquilino no cumple su parte del pacto, no puedes trasladar esa deuda al ayuntamiento: tienes que reclamársela al inquilino por la vía civil que corresponda.

Los gastos de gestión inmobiliaria: del propietario desde 2023

Este es uno de los cambios más relevantes de la Ley 12/2023 para quien alquila con ayuda de una agencia inmobiliaria. Antes de la reforma, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato —buscar inquilino, organizar visitas, redactar el contrato, verificar solvencia— solo se imputaban obligatoriamente al arrendador cuando este era persona jurídica; si eras un propietario particular, era habitual repercutir ese coste al inquilino. Desde la entrada en vigor de la reforma, para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, esos gastos corresponden al arrendador en todo caso, sea persona física o jurídica. Si decides delegar la gestión de tu alquiler en una agencia, sus honorarios pasan a formar parte de tu coste como propietario, no del inquilino.

Comunidad de propietarios, conservación y reparaciones

Gasto	Quién lo asume por defecto
Cuota de la comunidad de propietarios	El propietario, salvo que el contrato pacte expresamente que la asume el inquilino
Reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad	El propietario, salvo que el desperfecto sea imputable al inquilino
Pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario	El inquilino
Derramas por obras mayores en el edificio	El propietario, como parte de la conservación del inmueble

La distinción entre "reparación necesaria" y "pequeña reparación por desgaste ordinario" es la que más discusiones genera en la práctica: una avería en la caldera por su antigüedad normalmente corresponde al propietario; cambiar una bombilla o una junta de grifo desgastada por el uso, al inquilino. Cuando el importe es significativo y la causa no está clara, conviene documentarlo bien antes de asumir el gasto o de exigírselo a la otra parte.

Suministros: siempre del inquilino, dados de alta a su nombre

El agua, la luz, el gas y las telecomunicaciones que consume el inquilino durante el arrendamiento corren de su cuenta, y lo habitual —y recomendable— es que se den de alta a su propio nombre desde el inicio del contrato, no que se mantengan a nombre del propietario con reembolso posterior. Mantener los suministros a tu nombre te deja como responsable directo frente a la compañía suministradora si el inquilino no paga esas facturas, una complicación evitable simplemente cambiando la titularidad al empezar el contrato.

El seguro: cada parte cubre lo suyo

El seguro del hogar que protege el continente del edificio —estructura, instalaciones fijas— lo contrata y paga el propietario. No existe una obligación legal de que el inquilino lo asuma. Lo que sí puede pactarse, y es razonable pedir, es que el inquilino contrate por su cuenta un seguro de contenido y responsabilidad civil para sus propios enseres y para los daños que pudiera causar a terceros, algo distinto y complementario del seguro que ya tienes como propietario.

Gastos de gestión: qué cubrían antes y por qué ahora son distintos

Antes de la Ley 12/2023, era una práctica extendida que el propietario particular repercutiera al inquilino los honorarios de la agencia inmobiliaria que había gestionado la búsqueda de inquilino y la redacción del contrato, aunque la norma ya obligaba a que ese gasto fuera del arrendador cuando este era una empresa. La reforma eliminó esa diferencia de trato entre propietario particular y propietario persona jurídica: desde el 26 de mayo de 2023, ambos asumen por igual los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Esto afecta directamente a la decisión de delegar o no la gestión de tu alquiler en una agencia, porque ese coste ya no es algo que puedas trasladar al inquilino, sino un gasto que entra en tu propio cálculo de rentabilidad como propietario.

Qué pasa con los gastos si el contrato es de temporada o por habitaciones

El reparto de gastos que hemos descrito en este artículo corresponde al régimen de la LAU aplicable al arrendamiento de vivienda habitual. En un arrendamiento de temporada, o en un contrato de habitación sometido a las normas del Código Civil, el reparto de gastos depende en mayor medida de lo que las partes pacten libremente en el contrato, porque no rigen del mismo modo los mínimos imperativos que sí aplican al arrendamiento de vivienda habitual. Conviene, en esos casos, ser todavía más explícito por escrito sobre cada partida, precisamente porque hay menos reglas supletorias claras a las que recurrir si el contrato no dice nada.

Por qué conviene dejarlo todo por escrito, aunque parezca obvio

La mayoría de estas reglas son la posición por defecto que aplica la LAU si el contrato no dice nada, pero varias de ellas admiten pacto en contra —la comunidad, el reembolso del IBI— y otras son imperativas y no admiten pacto en contra —la gestión inmobiliaria, desde 2023—. Confundir cuáles son negociables y cuáles no es lo que genera después la mayoría de las discrepancias entre propietario e inquilino sobre gastos, así que conviene recoger expresamente en el contrato cada partida, incluso las que ya aplicarían igual por defecto, para evitar interpretaciones distintas más adelante.

Gastos del alquiler quién paga qué: cómo dejarlo recogido en el contrato sin ambigüedad

Una cláusula de reparto de gastos bien redactada no se limita a decir "los gastos los paga el inquilino" de forma genérica: conviene detallar partida por partida —comunidad, suministros, reparaciones menores, IBI si se pacta su reembolso— y precisar, en el caso de las reparaciones, qué se entiende por desgaste de uso ordinario frente a daño imputable, aunque sea con ejemplos concretos del propio inmueble. Cuanto más ambigua sea la cláusula, más margen hay para interpretaciones distintas cuando surge una discrepancia real, que suele ser precisamente el momento en que menos ganas tienen ambas partes de ceder en su interpretación.

El efecto de todo esto sobre lo que realmente te queda

Estos gastos no son un detalle menor: determinan directamente cuánto de la renta que cobras cada mes se queda realmente contigo, una vez descontado lo que corresponde asumir como propietario. Antes de fijar el precio del alquiler, conviene tener claro qué vas a pagar tú y qué va a pagar el inquilino, porque ese reparto afecta de forma directa al cálculo de la rentabilidad real de tu inversión.