Rentabilidad de alquilar un piso: cómo calcularla

La rentabilidad de alquilar un piso se calcula relacionando la renta anual con el precio de la vivienda, pero solo la rentabilidad neta —la que descuenta gastos reales como el IBI, la comunidad o las reparaciones, y aplica después la reducción fiscal que corresponda en el IRPF— te da una cifra fiable de lo que de verdad ganas cada año.

Rentabilidad de alquilar un piso, versión bruta: el primer cálculo, y el menos fiable

La rentabilidad bruta es la más sencilla y también la que más engaña si se usa sola:

Rentabilidad bruta = (renta anual ÷ precio de compra o valor de mercado del piso) × 100

Por ejemplo, un piso valorado en 200.000 euros que se alquila por 900 euros al mes genera una renta anual de 10.800 euros, lo que da una rentabilidad bruta del 5,4%. Esta cifra sirve para comparar de forma rápida distintos inmuebles entre sí, pero no descuenta ningún gasto ni ningún impuesto, así que sobreestima sistemáticamente lo que realmente vas a ingresar.

Rentabilidad neta: la que de verdad importa

La rentabilidad neta resta, antes de calcular el porcentaje, los gastos reales asociados a la propiedad y al alquiler durante el año:

Rentabilidad neta = [(renta anual − gastos anuales) ÷ precio de compra o valor de mercado] × 100

Entre los gastos que hay que restar para llegar a esta cifra están, entre otros:

• El IBI anual, que corresponde al propietario como sujeto pasivo ante el ayuntamiento.
• Los gastos de comunidad, salvo que hayas pactado expresamente que los asume el inquilino.
• Los gastos de conservación y reparación de la vivienda a lo largo del año.
• El seguro del hogar que protege el continente del edificio.
• Los honorarios de gestión inmobiliaria, si has delegado la gestión del alquiler en una agencia.
• Los periodos sin inquilino, si los hay, porque durante esos meses no hay renta que ingresar pero los gastos fijos siguen corriendo.

La guía sobre los gastos del alquiler detalla quién asume por defecto cada una de estas partidas y cuáles admiten pacto en contra, algo imprescindible para calcular con precisión tu propia rentabilidad neta antes de descontar impuestos.

El paso final: la fiscalidad del alquiler en el IRPF

Una vez calculado el rendimiento neto —ingresos menos gastos deducibles—, el IRPF permite aplicar una reducción sobre esa cantidad, siempre que sea positiva y corresponda a vivienda destinada a residencia habitual del inquilino. Los porcentajes que fija la Agencia Tributaria dependen de cuándo se firmó el contrato:

Situación del contrato	Reducción sobre el rendimiento neto
Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023	60%, con carácter general
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: caso general	50%
Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma	60%
Incorporación de la vivienda al mercado de alquiler, arrendada a joven de 18 a 35 años en zona tensionada; o alquiler a Administración pública o entidad sin ánimo de lucro para vivienda social o de emergencia	70%
Renta inicial rebajada al menos un 5% respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda, en zona tensionada	90%

Estos porcentajes, según recoge el manual práctico del IRPF de la Agencia Tributaria, no son acumulables entre sí: se aplica el más alto de los que correspondan a tu situación concreta, no la suma de varios. Y la reducción solo se aplica sobre el rendimiento que hayas declarado correctamente en tu autoliquidación antes de que se inicie cualquier procedimiento de comprobación por parte de la Agencia Tributaria: si Hacienda descubre ingresos no declarados o gastos deducidos indebidamente, esa parte no se beneficia de la reducción.

Cómo cambia el cálculo entre un piso con hipoteca y uno sin ella

Si el piso que alquilas tiene todavía un préstamo hipotecario pendiente, los intereses de ese préstamo —no la amortización del capital— también son gasto deducible para calcular el rendimiento neto en el IRPF, lo que reduce la base sobre la que después se aplica la reducción. Esto no cambia la rentabilidad bruta ni la neta calculadas sobre el valor del inmueble, pero sí afecta a cuánto efectivo te queda realmente cada mes, porque parte de la renta que cobras se destina a pagar la cuota del préstamo en lugar de quedarse como beneficio disponible.

Cómo afecta la ubicación y el estado del piso a la rentabilidad real

Dos pisos de valor similar sobre el papel pueden dar rentabilidades netas muy distintas según su ubicación y su estado de conservación. Un piso bien situado y en buen estado suele reducir los periodos sin inquilino entre contratos, uno de los factores que más penaliza la rentabilidad neta anual, y también suele requerir menos gasto en reparaciones a lo largo del tiempo. Además, si el piso está en un municipio declarado de mercado residencial tensionado, la renta que puedes fijar en un nuevo contrato puede estar limitada por el mecanismo que describe la guía sobre el índice de precios de alquiler en Cataluña, lo que afecta directamente al numerador del cálculo de rentabilidad, no solo a los gastos que restas.

Un ejemplo de cálculo completo, paso a paso

Para ilustrar cómo se combinan estos elementos, toma un piso hipotético valorado en 200.000 euros, alquilado por 900 euros al mes (10.800 euros al año), con gastos anuales de IBI, comunidad, seguro y una pequeña reparación que suman 1.800 euros, y sin periodos sin inquilino durante el año. El rendimiento neto antes de la reducción fiscal sería de 9.000 euros (10.800 menos 1.800), lo que da una rentabilidad neta del 4,5% sobre el valor del piso, frente al 5,4% de la rentabilidad bruta calculada al principio. Si a ese rendimiento neto positivo le aplicas, por ejemplo, la reducción general del 50% que corresponde a un contrato firmado hoy, la base sobre la que realmente vas a tributar en el IRPF por ese alquiler se reduce a la mitad, aunque el efectivo que ingresas cada mes sea el que resulta antes de aplicar esa reducción fiscal. Es un ejemplo simplificado con cifras redondas para mostrar el método, no una previsión de lo que obtendrías con tu propio piso, que depende de sus cifras reales.

Comparar alquilar con otras alternativas

La rentabilidad de alquilar solo tiene sentido si la comparas con las alternativas reales que tienes con ese mismo capital: vender el piso y reinvertir el importe, o mantenerlo vacío. Vender tiene su propia fiscalidad, distinta de la del alquiler —tributa como ganancia patrimonial en el IRPF, no como rendimiento del capital inmobiliario—, así que antes de decidir conviene calcular ambos escenarios con cifras concretas de tu caso, no con reglas generales que no tienen en cuenta tu situación fiscal particular.

Por qué conviene recalcular la rentabilidad cada vez que cambian las condiciones

La rentabilidad de un piso alquilado no es una cifra fija para siempre: cambia cuando actualizas la renta cada año, cuando cambian los gastos de comunidad o el IBI, cuando termina un contrato y hay que buscar nuevo inquilino, o cuando renuevas la vivienda con una reforma que reduce gastos de mantenimiento futuros pero exige un desembolso inicial. Recalcularla periódicamente, no solo al comprar el piso o al empezar a alquilarlo, es lo que te permite saber si sigue siendo una inversión que compensa frente a las alternativas que tienes disponibles en cada momento.

Qué hacer con esta cifra una vez calculada

Una rentabilidad neta calculada con cuidado te sirve para dos cosas: decidir si de verdad te compensa alquilar frente a otras alternativas, y detectar con antelación si el precio de renta que tienes en mente es realista para cubrir los gastos y dejarte un margen razonable. Si delegas la gestión del alquiler en una agencia, ese coste adicional también entra en el cálculo, y conviene valorarlo frente al tiempo y los riesgos que te ahorras al no gestionarlo tú mismo.