Exención IRPF mayores de 65 años y por reinversión al vender

La exención IRPF mayores de 65 años elimina por completo el pago del impuesto sobre la ganancia al vender tu vivienda habitual, sin obligación de reinvertir nada. Quien no cumple ese requisito de edad puede quedar exento igualmente si reinvierte el importe en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, o en una renta vitalicia si tiene 65 años y vende otro bien.

Exención IRPF mayores de 65 años: total y sin reinvertir

Según los artículos 33.4.b) y la disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 del IRPF, y el artículo 41 bis de su Reglamento, la ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual está exenta en su totalidad. No hay límite de importe: da igual si la ganancia es de 20.000 € o de 300.000 €, la exención cubre el 100%.

La condición de edad se cuenta en la fecha de la venta. Y a diferencia de la exención por reinversión, aquí no tienes que hacer nada con el dinero después: puedes quedártelo, invertirlo en lo que quieras o no reinvertirlo en absoluto.

Esta misma exención se aplica también a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal, aunque no hayan cumplido los 65 años.

Qué cuenta como vivienda habitual a estos efectos

La ley exige que el inmueble sea tu vivienda habitual en el momento de la venta, o que lo haya sido hasta un máximo de dos años antes de la transmisión. En general, se considera vivienda habitual aquella en la que has residido de forma continuada durante al menos tres años, aunque hay excepciones justificadas por fallecimiento, matrimonio, traslado laboral u otras circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio antes de ese plazo.

La exención también se aplica si transmites la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio, un supuesto habitual quien quiere ceder la propiedad a sus hijos pero seguir viviendo en la casa.

Exención por reinversión en una nueva vivienda habitual (cualquier edad)

Si no tienes 65 años, o si vendes con la idea de comprar otra vivienda para vivir en ella, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF y el artículo 41 de su Reglamento recogen una exención distinta: la ganancia queda exenta si reinviertes el importe total obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, dentro del plazo y las condiciones que marca la norma.

Plazo de dos años y reinversión parcial

El plazo para reinvertir es de dos años, que pueden contar tanto hacia adelante como hacia atrás desde la fecha de venta: puedes vender primero y comprar después, o comprar primero y vender tu vivienda anterior después, siempre dentro de esa ventana de dos años.

Si construyes la nueva vivienda en lugar de comprarla ya construida, el artículo 55 del Reglamento del IRPF exige que las obras terminen en los plazos que marca esa norma, contados desde el primer pago de la construcción que consideres importe reinvertido.

La exención exige, en principio, reinvertir el importe total obtenido en la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica de forma proporcional: queda exenta únicamente la parte de la ganancia que corresponde a la cantidad efectivamente reinvertida, y tributa el resto según los tramos habituales de la base del ahorro.

Si eres mayor de 65 años y vendes otro bien: la renta vitalicia

Cuando tienes 65 años o más y transmites un elemento patrimonial que no es tu vivienda habitual —una segunda residencia, un local, una finca—, existe una tercera vía de exención, regulada en el artículo 38.3 de la Ley del IRPF: si destinas el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor, la ganancia queda exenta.

Esta exención tiene condiciones concretas que conviene tener claras antes de vender:

• Plazo para constituir la renta vitalicia: seis meses desde la fecha de la transmisión.
• Límite máximo: 240.000 € por contribuyente, aplicado al conjunto de todas las operaciones que acojas a esta exención, no a cada una por separado.
• Reinversión parcial: si reinviertes menos del total obtenido, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente a lo reinvertido.
• Condiciones de la renta: debe tener una periodicidad igual o inferior al año, empezar a percibirse en el plazo máximo de un año desde que se constituye, y el importe anual no puede decrecer más de un 5% respecto al año anterior.

Cómo acreditar cada exención ante Hacienda

Ninguna de las tres exenciones se aplica sola: hay que reflejarlas en la declaración de la Renta del ejercicio en que se produce la venta, y conservar la documentación que las respalda por si Hacienda pide justificación después.

• Vivienda habitual, mayores de 65 años: acredita la edad con tu DNI y la condición de vivienda habitual con el empadronamiento continuado y, si hace falta, con recibos o contratos de suministros a tu nombre en esa dirección durante los últimos años.
• Reinversión en vivienda habitual: guarda las escrituras de venta y de compra de la nueva vivienda, con las fechas de ambas operaciones, para poder demostrar que la reinversión se produjo dentro del plazo de dos años.
• Renta vitalicia: conserva el contrato de constitución de la renta vitalicia con la entidad aseguradora, con la fecha de constitución dentro de los seis meses posteriores a la venta, y el justificante del importe destinado a ella.

En los tres casos, la exención no exime de declarar la operación: aunque el resultado final sea que no pagas nada, tienes que reflejar la venta y la exención aplicada en tu declaración, porque el notario que autoriza la escritura informa igualmente a la Agencia Tributaria de la transmisión.

Tabla resumen de las tres exenciones

Qué exención te corresponde

Si tienes 65 años o más y vas a vender tu vivienda habitual, la exención total es automática siempre que acredites los requisitos: no tienes que planificar nada más. Si eres más joven y quieres cambiar de vivienda, la clave es no dejar pasar el plazo de dos años entre venta y compra, y reinvertir el importe completo si quieres la exención íntegra. Y si tienes 65 años pero vendes un bien que no es tu vivienda habitual, la renta vitalicia es la vía, con un plazo mucho más corto —seis meses— que conviene tener presente antes de firmar.

En cualquiera de los tres casos, conviene revisar tu situación concreta antes de vender, porque acreditar la vivienda habitual o cumplir los plazos exige documentación (empadronamiento, escrituras, justificantes de la reinversión) que es mejor tener preparada de antemano. Y si tu caso no encaja exactamente en ninguna de las tres —por ejemplo, si tienes 65 años pero dudas si el piso que vendes cuenta todavía como tu vivienda habitual, o si vas a reinvertir en una vivienda que también estará a nombre de otra persona— es mejor resolver esas dudas antes de firmar que descubrirlas al hacer la declaración, porque una exención mal aplicada puede acabar en un requerimiento de Hacienda con intereses de demora incluidos. Si además necesitas saber a qué precio puedes vender tu vivienda hoy, una valoración gratuita te da esa cifra con datos reales de tu piso y tu zona.