Impuestos del vendedor de vivienda en Cataluña: guía 2026

Los impuestos del vendedor de vivienda en Cataluña son dos, si hay incremento de valor o ganancia: la plusvalía municipal (IIVTNU), que cobra el ayuntamiento del municipio donde está el piso, y el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que gestiona la Agencia Tributaria. Son impuestos distintos, con bases de cálculo distintas, y ambos son responsabilidad del vendedor.

Los impuestos del vendedor de vivienda en Cataluña

Es habitual confundir ambos porque se liquidan en fechas parecidas, alrededor de la venta, pero responden a lógicas diferentes:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): grava el incremento de valor del suelo, no de la construcción, desde que compraste hasta que vendes. Lo cobra el ayuntamiento del municipio.
• IRPF sobre la ganancia patrimonial: grava la diferencia entre lo que cobraste al vender y lo que pagaste al comprar, incluyendo suelo y construcción. Lo gestiona la Agencia Tributaria y se declara en la Renta del año siguiente a la venta.

No hay un tercer impuesto que pague el vendedor por el hecho de vender: los gastos de cancelación de hipoteca, certificado energético o comisión de agencia son costes, no impuestos.

Plusvalía municipal: la fija cada ayuntamiento, hasta el 30%

El Impuesto sobre el Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana está regulado a nivel estatal por el Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su artículo 108 fija un tipo de gravamen máximo del 30%, pero cada ayuntamiento catalán aprueba su propia ordenança fiscal dentro de ese límite: decide su propio tipo (hasta ese 30%) y sus propios coeficientes según los años de tenencia, que se aplican sobre el valor catastral del suelo.

Eso significa que el importe exacto depende del municipio: no es lo mismo vender en Terrassa que en Sabadell o en Barcelona, aunque el mecanismo de cálculo —valor catastral del suelo × coeficiente por años, con un tope de 20 años computables— sea el mismo en toda España. Si tu piso está en Terrassa, puedes consultar el cálculo exacto con la tabla de coeficientes vigente en 2026.

Si el resultado de este cálculo objetivo es superior al incremento real de valor entre lo que pagaste y lo que cobras al vender, tienes derecho a pedir que se aplique este último, más bajo, acreditándolo con las escrituras de compra y venta. Y si no hay incremento de valor —vendes por menos de lo que pagaste—, la operación no está sujeta al impuesto, aunque hay que declararlo igualmente.

IRPF sobre la ganancia patrimonial: qué es y cómo tributa

Este es el error más habitual al calcular impuestos de venta: el IRPF no se paga sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, ajustados por los gastos e inversiones que puedas justificar.

Esa ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, que tributa en tramos. Según el Manual Práctico Renta de la Agencia Tributaria para el ejercicio 2025 —la Renta que se declara en 2026—, los tipos combinados (tramo estatal más tramo autonómico, este último idéntico en toda España para la base del ahorro) van del 19% para los primeros 6.000 € de ganancia al 30% para la parte que supere los 300.000 €. Es una escala progresiva por tramos: el tipo más alto solo se aplica a la parte de la ganancia que cae en ese tramo, no a toda la ganancia.

Si no hay ganancia —vendes igual o por debajo de lo que pagaste, una vez ajustados los gastos justificables— no pagas nada de IRPF por la venta. El cálculo exacto de qué cuenta como valor de adquisición y de transmisión tiene su propio detalle.

Si vendes una vivienda heredada

Cuando el piso que vendes procede de una herencia, antes de poder venderlo tienes que haber liquidado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) ante la Agència Tributària de Catalunya, un trámite independiente y previo a la venta. Una vez eres propietario y decides vender, se aplican los dos impuestos de este artículo con normalidad: la plusvalía municipal cuenta los años desde que heredaste, y el IRPF calcula la ganancia tomando como valor de adquisición el que declaraste en el ISD.

Si eres vendedor no residente: la retención del 3%

Si en el momento de la venta no resides fiscalmente en España, se aplica una regla adicional que no afecta a los vendedores residentes: según el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, en lugar de entregártelo a ti.

Esa retención funciona como un pago a cuenta del impuesto que te corresponda por la ganancia obtenida. Si la cuota final que te sale a pagar es inferior al 3% retenido —o si no te sale ganancia—, puedes solicitar la devolución de la diferencia a la Agencia Tributaria. Es un trámite distinto del IRPF de los residentes, así que si llevas tiempo fuera de España conviene comprobar antes de firmar cuál es tu situación fiscal exacta.

Cuándo y cómo se declara cada impuesto

Los plazos de los dos impuestos no coinciden. La plusvalía municipal se autoliquida directamente ante el ayuntamiento del municipio, normalmente dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura (el plazo exacto lo fija cada ordenança fiscal local). El IRPF, en cambio, no se paga en el momento de la venta: la ganancia patrimonial se incluye en la declaración de la Renta del ejercicio en que vendiste, que se presenta entre abril y junio del año siguiente, junto con el resto de tus ingresos.

Cuándo no pagas ningún impuesto al vender

Resumiendo los dos supuestos que hacen que no pagues nada:

1. No hay incremento de valor del suelo: no pagas plusvalía municipal, aunque debes declarar la operación y acreditar la pérdida con las escrituras.
2. No hay ganancia patrimonial: no pagas IRPF, porque el impuesto solo grava la diferencia positiva entre lo que pagaste y lo que cobras, ajustada por gastos.

Además, existen exenciones específicas de IRPF que se aplican aunque sí haya ganancia, como la de mayores de 65 años que venden su vivienda habitual o la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual, cada una con requisitos y plazos propios.

Tabla resumen de impuestos del vendedor en Cataluña

Cómo preparar tu caso concreto

Los dos impuestos dependen de los mismos datos de partida: cuánto pagaste al comprar, en qué fecha, y si puedes justificar gastos o mejoras. Con la escritura de compra delante puedes estimar ambos importes antes de poner el piso a la venta, en vez de descubrirlos el día de la notaría.

Si además quieres saber a qué precio puedes vender tu vivienda hoy, una valoración gratuita te da el otro dato que necesitas para hacer estas cuentas con números reales de tu piso y tu zona.