Plusvalía municipal: cómo se calcula en 2026

La plusvalía municipal se calcula aplicando un tipo de gravamen, que cada ayuntamiento fija hasta un máximo legal del 30%, sobre una base imponible que puedes obtener por dos métodos distintos: uno objetivo, con coeficientes según los años de tenencia, y otro que compara el valor real de compra y venta. Puedes elegir el que te resulte más favorable.

Qué es la plusvalía municipal y quién la paga

La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), está regulada a nivel estatal por el Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), pero la cobra el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, según su propia ordenanza fiscal. Grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo —no la construcción— desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite.

Quién paga depende del tipo de transmisión, conforme al artículo 106 del TRLHL:

• En una compraventa (transmisión onerosa): paga el vendedor, porque es quien transmite el inmueble y recibe el incremento de valor.
• En una herencia o una donación (transmisión lucrativa): paga quien recibe el inmueble, es decir, el heredero o el donatario, no la persona fallecida ni quien dona.

Solo se puede trasladar el pago a la otra parte si ambas lo pactan expresamente en el contrato, algo que no es habitual.

Los dos métodos de cálculo: objetivo y de incremento real

Desde la reforma que introdujo el Real Decreto-ley 26/2021 —dictada para adaptar el impuesto a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre esta figura—, el artículo 107 del TRLHL permite calcular la base imponible por dos vías distintas, y aplicar la que resulte más favorable:

• Método objetivo: parte del valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y le aplica un coeficiente que depende de los años completos transcurridos desde la adquisición, con un máximo de 20 años computables. Es el método que se aplica por defecto si no pides otra cosa.
• Método de incremento real: compara el valor de la transmisión actual con el valor de la transmisión anterior (los que consten en las escrituras, o el comprobado por la administración si es mayor), y calcula el incremento real sobre esa diferencia.

Si el resultado del método objetivo es superior al incremento real, tienes derecho a solicitar que se aplique este último, siempre que lo acredites con la documentación de ambas transmisiones. Si no lo solicitas expresamente y no aportas esos documentos, el ayuntamiento liquida el impuesto únicamente por el método objetivo.

Los coeficientes del método objetivo no son fijos en el tiempo: se actualizan por ley con cierta frecuencia —la última actualización de los coeficientes máximos aplicables entró en vigor el 1 de enero de 2026, mediante el Real Decreto-ley 16/2025— y cada ayuntamiento aprueba dentro de esos máximos legales su propia tabla en su ordenanza fiscal. Por eso el coeficiente exacto que te corresponde no es el mismo en todos los municipios ni en todos los años, y conviene consultarlo en la ordenanza vigente del ayuntamiento donde esté el piso en el momento de vender, no en una tabla genérica.

Cuándo no pagas: la no sujeción por inexistencia de incremento

El artículo 104.5 del TRLHL establece que no hay sujeción al impuesto cuando se constata que no ha habido incremento de valor del terreno entre la fecha de adquisición y la de transmisión, comparando los valores que consten en los títulos de ambas operaciones. Esto no es automático: tienes que declarar la transmisión igualmente y aportar las escrituras de compra y venta para que el ayuntamiento pueda comprobar la pérdida. Si la comparación de valores no confirma la pérdida, el ayuntamiento gira la liquidación correspondiente por el método objetivo.

El tipo de gravamen: lo fija cada ayuntamiento, hasta un máximo del 30%

Una vez calculada la base imponible por el método que corresponda, se le aplica un tipo de gravamen para obtener la cuota. El artículo 108 del TRLHL fija ese tipo como una decisión de cada ayuntamiento, con un límite máximo del 30%: dentro de ese tope, cada consistorio puede fijar un tipo único o tipos distintos según el periodo de generación del incremento.

En Sabadell, por ejemplo, la ordenança fiscal núm. 2.5 vigente en 2026 fija directamente el tipo en el 30%, el máximo legal permitido, sin distinguir por periodos de generación. Que un ayuntamiento aplique el máximo no significa que todos lo hagan: cada consistorio decide su propio porcentaje dentro de ese límite, así que el tipo exacto que te corresponde depende del municipio donde esté el piso, no de una cifra única válida en toda España.

Plazo para autoliquidar y qué pasa si te retrasas

El plazo para presentar la autoliquidación ante el ayuntamiento lo fija cada ordenanza fiscal municipal dentro del marco que da la ley. En la práctica, la mayoría de ayuntamientos catalanes —Sabadell entre ellos— establecen:

Si presentas la declaración fuera de plazo sin que el ayuntamiento te lo haya requerido antes, se aplican los recargos por presentación extemporánea que fija con carácter general el artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso, hasta un máximo del 15% si han pasado 12 meses; a partir de ese momento, además del 15%, se añaden intereses de demora sobre la cuota. Las ordenanzas municipales, incluida la de Sabadell, remiten expresamente a este mecanismo estatal en lugar de fijar sus propios recargos.

Además de tu obligación de declarar, los notarios están obligados a remitir a cada ayuntamiento, dentro de la primera quincena de cada trimestre, un índice de las escrituras que autorizan y que puedan dar lugar a este impuesto. En la práctica, el ayuntamiento tiene constancia de tu transmisión aunque no presentes la autoliquidación, así que dejar pasar el plazo no evita el pago: solo añade el recargo correspondiente.

Tabla resumen de la plusvalía municipal

Plusvalía municipal e IRPF: dos impuestos distintos

Es habitual confundir la plusvalía municipal con el IRPF sobre la ganancia patrimonial porque ambos aparecen alrededor de la misma operación, pero son impuestos distintos: la plusvalía la cobra el ayuntamiento y grava solo el suelo; el IRPF lo gestiona la Agencia Tributaria y grava la ganancia total de la operación, suelo y construcción juntos, calculada de forma completamente distinta. Puedes estar sujeto a uno de los dos, a ambos, o a ninguno, según tu caso concreto.

Cómo calcular tu caso concreto

Para estimar tu plusvalía municipal necesitas tres datos: la fecha y el valor de tu escritura de adquisición, el valor catastral actual del suelo (lo encuentras en tu recibo del IBI) y la ordenanza fiscal vigente del ayuntamiento donde está el piso, que te dará el coeficiente y el tipo exactos aplicables a tu caso. Con esos tres datos delante puedes calcular una estimación razonable antes de poner el piso a la venta, en vez de descubrir el importe el día de la notaría.

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