Inquilino que no paga: pasos legales a seguir

Si tu inquilino que no paga acumula un mes de renta vencida y sin pagar, ya puedes actuar: primero un requerimiento fehaciente de pago, después acreditar el intento de un mecanismo de solución de controversias (obligatorio desde 2025) y, si no hay acuerdo, presentar la demanda de desahucio por falta de pago ante el juzgado.

Primer paso si tienes un inquilino que no paga: el requerimiento fehaciente

Antes de demandar, lo primero y más útil es enviar un requerimiento de pago por un medio que deje constancia fehaciente —el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el más habitual—. No es un simple recordatorio: tiene un efecto jurídico concreto. Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si requieres el pago de la deuda al inquilino al menos 30 días antes de presentar la demanda y no paga en ese plazo, el inquilino pierde la posibilidad de paralizar después el desahucio pagando en el último momento —lo que se llama enervación de la acción, y se explica en el siguiente apartado—.

El requerimiento debe identificar con claridad al arrendador y al arrendatario, los datos del contrato, el importe exacto de la deuda y el plazo que se concede para pagar. Y un matiz importante que ha confirmado la jurisprudencia: si el inquilino no recoge el burofax por una causa que le es imputable a él —por ejemplo, no acude a recogerlo en la oficina de correos—, el requerimiento sigue produciendo sus efectos igualmente.

El nuevo requisito desde 2025: intentar un MASC antes de demandar

Este es un cambio reciente y relevante que muchos propietarios todavía no conocen. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025, introdujo como requisito de admisibilidad de la demanda acreditar que se ha intentado previamente un Mecanismo Adecuado de Solución de Controversias (MASC): mediación, conciliación, negociación con abogados, opinión de un experto neutral o una oferta vinculante confidencial, entre otras vías admitidas. Si no se acredita ese intento, el juzgado puede inadmitir la demanda directamente.

Según recoge la prensa jurídica especializada, algunos juzgados están considerando que un requerimiento fehaciente al inquilino que exprese de forma clara, significativa y transparente una intención real de negociar puede valer como MASC en los casos de impago de renta, lo que en la práctica se solaparía con el burofax que ya conviene enviar por el motivo explicado arriba. Aun así, no des esto por garantizado sin confirmarlo con tu abogado: el criterio no es uniforme entre juzgados y una demanda inadmitida por no acreditar correctamente el MASC solo añade retraso.

Elegir la vía judicial correcta

Con el requerimiento hecho y, si procede, el MASC acreditado, hay que elegir el cauce judicial. En la práctica se combinan casi siempre dos objetivos en la misma demanda: recuperar la vivienda y reclamar las rentas debidas.

• Juicio de desahucio por falta de pago: es la vía habitual cuando el objetivo principal es recuperar la posesión de la vivienda, acumulando además, si se quiere, la reclamación de las rentas debidas.
• Procedimiento monitorio arrendaticio: pensado más específicamente para reclamar cantidades líquidas, vencidas y exigibles derivadas del contrato de arrendamiento, cuando el impago está bien documentado y no hay controversia real sobre su importe.

Cuál conviene más depende de tu prioridad —si quieres el piso libre cuanto antes o si además necesitas asegurar el cobro de la deuda— y de las particularidades del contrato, así que es una decisión que conviene tomar con un abogado que conozca tu caso concreto, no de forma genérica.

La enervación: por qué el requerimiento previo es tan importante

La enervación del desahucio es el derecho que tiene el inquilino, la primera vez que ocurre en un mismo contrato, de paralizar el proceso pagando toda la deuda —incluidas costas, si las hay— antes de la vista del juicio. Es una protección legal real y no se puede eliminar, pero el artículo 22.4 de la LEC establece una excepción clave: si ya le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar y no pagó, no puede enervar la acción con un pago de última hora. De ahí que el primer paso —el burofax bien hecho, con todos los datos y el plazo correcto— no sea un trámite menor, sino la pieza que determina si el inquilino puede alargar el proceso en el último momento o no.

Qué puedes reclamar además del desalojo

Conviene tener claro desde el principio que la sentencia que ordena el desalojo y reconoce la deuda no garantiza el cobro efectivo: eso depende de la solvencia real del inquilino y, si hace falta, de un proceso de ejecución posterior. Por eso el requerimiento inicial, bien documentado y a tiempo, es la actuación que más margen te da para que todo lo siguiente vaya más rápido.

Si el inquilino alega dificultades económicas genuinas

No todos los impagos responden a mala fe: a veces el inquilino atraviesa una situación real de pérdida de ingresos o de vulnerabilidad económica sobrevenida. Eso no elimina tu derecho a reclamar la deuda y a recuperar la vivienda, pero conviene conocer que el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, prorrogado sucesivamente y vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 por el Real Decreto-ley 2/2026, permite al inquilino de vivienda habitual que acredite vulnerabilidad económica solicitar la suspensión del lanzamiento, con independencia de que tú seas un propietario particular o un gran tenedor. Lo que sí cambia según seas uno u otro son tus obligaciones: un propietario que no tiene la condición de gran tenedor no está obligado a conceder moratorias ni quitas de renta, pero sí a responder a la solicitud del inquilino en el plazo que marca la norma. Nada impide, además, que si consideras razonable la situación, negocies tú mismo un plan de pagos o un margen adicional, documentándolo siempre por escrito.

Qué pasa si el inquilino se marcha antes de la vista

No es raro que, tras el requerimiento o tras conocer la fecha del juicio, el inquilino abandone la vivienda antes de que se celebre la vista, a veces sin avisar y dejando pertenencias dentro. Si eso ocurre, comunícalo cuanto antes a tu abogado: hay que acreditarlo formalmente ante el juzgado, porque el procedimiento puede terminar de forma distinta según si el inquilino desaloja voluntariamente o si es necesario un lanzamiento forzoso. En ningún caso conviene entrar tú a recuperar la vivienda por tu cuenta, cambiar la cerradura o retirar sus pertenencias sin la cobertura legal correspondiente, aunque el piso ya esté vacío: hacerlo antes de que el proceso lo autorice formalmente puede generarte responsabilidades que es mejor evitar.

Por qué conviene actuar en cuanto se produce el primer impago

Cuanto antes envíes el requerimiento fehaciente, antes empieza a correr el plazo de 30 días que necesitas para evitar la enervación, y antes puedes, si hace falta, presentar la demanda. Dejar pasar varios meses "para no precipitarse" no suele ayudar: la deuda sigue creciendo mes a mes, y no adelanta nada frente al inquilino, que puede seguir sin pagar mientras tanto. Actuar pronto no significa ser inflexible —nada impide negociar un acuerdo de pago si la situación del inquilino es genuina y transitoria—, pero esa negociación conviene documentarla igualmente por escrito, precisamente porque, como hemos visto, desde 2025 puede servirte además para acreditar el intento de MASC si finalmente hace falta acudir al juzgado.