Alquiler de temporada: qué es y qué riesgos tiene

El alquiler de temporada es el arrendamiento que cubre una necesidad de vivienda transitoria y justificada —un traslado laboral, unos estudios, una obra en la vivienda habitual— y que, precisamente por eso, la LAU excluye del régimen de protección reforzada que sí aplica al arrendamiento de vivienda habitual. Usarlo sin una causa real de temporalidad es el riesgo principal para el propietario.

El alquiler de temporada y qué dice la ley hoy: el artículo 3.2 de la LAU

El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de la categoría de "arrendamiento de vivienda" —y por tanto del régimen de duración mínima, prórroga tácita y demás protecciones que ya hemos visto para el arrendamiento habitual— a los arrendamientos de temporada, sea esta de verano o de cualquier otra época del año, cuando no tienen por finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La clave no es la duración en sí, sino la causa: un contrato de ocho meses por un traslado laboral temporal puede ser legítimamente de temporada; un contrato de ocho meses sin ninguna causa de temporalidad real, renovado sucesivamente, corre el riesgo de que un juzgado lo recalifique como arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU.

Por qué algunos propietarios lo usan de forma indebida

El arrendamiento de temporada queda fuera de varias de las protecciones que hemos visto en la guía sobre el contrato de alquiler LAU: no está sujeto a la duración mínima de cinco o siete años, ni a la prórroga tácita, y en las zonas de mercado residencial tensionado el mecanismo de limitación de renta del artículo 17 de la LAU está pensado para el arrendamiento de vivienda habitual, no para el de temporada. Esa diferencia de régimen es precisamente lo que ha llevado a algunos propietarios a formalizar como "temporada" contratos que en realidad cubren la vivienda habitual del inquilino, para eludir tanto la duración mínima como el límite de renta. Es un uso que no se ajusta a lo que exige el artículo 3.2 de la LAU, y la carga de acreditar que existe una causa real de temporalidad recae en el arrendador: si el inquilino discute la calificación del contrato ante un juzgado y no puedes justificar esa causa, el contrato puede recalificarse como arrendamiento de vivienda habitual, con las obligaciones que eso implica con efecto retroactivo sobre la relación.

El alquiler por habitaciones: un régimen distinto, no siempre claro

Cuando alquilas una habitación de tu vivienda —conservando tú otras estancias, o compartiendo el piso entre varios inquilinos con contratos independientes—, ese contrato no suele considerarse un arrendamiento de vivienda a efectos de la LAU. La doctrina jurisprudencial mayoritaria lo somete a las normas generales del Código Civil sobre arrendamientos (artículos 1542 y 1554 y siguientes), con mucha más libertad de pacto entre las partes y sin las protecciones específicas de la LAU. Existe, no obstante, cierta controversia entre tribunales: algunas resoluciones han entendido que, si el alquiler de la habitación cubre en la práctica la necesidad permanente de vivienda del inquilino, el criterio decisivo no debería ser si comparte o no elementos comunes con el propietario, sino esa finalidad real. Dado que el criterio no es uniforme, conviene redactar el contrato de habitación dejando claro el régimen jurídico que las partes quieren que se aplique, sin dar por sentado que el Código Civil va a ser siempre el marco aplicable sin discusión.

Comparativa rápida de los tres regímenes

Tipo de arrendamiento	Régimen jurídico habitual	Duración mínima / prórroga
Vivienda habitual	LAU, régimen general	5 años (persona física) o 7 (jurídica), con prórroga tácita de hasta 3 años más
Temporada (causa real acreditada)	LAU, régimen excluido del art. 3.2	Sin duración mínima legal específica; debe ser coherente con la causa alegada
Habitación en vivienda compartida	Código Civil, con controversia jurisprudencial en algunos casos	La que pacten las partes, sin los mínimos de la LAU

La reforma que está en trámite, y que aún no es ley

Este es uno de los puntos donde más conviene distinguir entre lo que ya es norma vigente y lo que todavía es un proyecto. Desde octubre de 2024 hay una proposición de ley en el Congreso, impulsada por varios grupos parlamentarios, para equiparar el alquiler de temporada y por habitaciones a las protecciones del arrendamiento de vivienda habitual —exigiendo que la causa de temporalidad conste expresamente y recaiga la carga de la prueba en el arrendador, y sometiendo el precio conjunto de las habitaciones al límite de la vivienda completa en zonas tensionadas—, pero quedó bloqueada en el Congreso a finales de 2024 por la falta de apoyos suficientes. En paralelo, el Gobierno intenta sacar adelante un contenido similar por la vía del decreto, con una negociación abierta en agosto de 2026 con sus socios parlamentarios, que en el momento de escribir esta guía no ha llegado a un acuerdo cerrado. Ninguna de las dos vías ha entrado en vigor todavía: si vas a alquilar de temporada o por habitaciones, la norma que rige hoy tu contrato sigue siendo el artículo 3.2 de la LAU y, para las habitaciones, el Código Civil, no el contenido de esa reforma pendiente.

Cómo se diferencia esto de un alquiler vacacional o turístico

Conviene no confundir el arrendamiento de temporada regulado por el artículo 3.2 de la LAU con el alquiler turístico o vacacional de corta duración, que tiene su propio marco normativo, distinto y adicional: licencias turísticas municipales o autonómicas, registro de viajeros ante las autoridades de seguridad y, en muchos casos, prohibiciones o restricciones específicas de la comunidad de propietarios del edificio. Un piso que alquilas por semanas a turistas no se rige por las mismas reglas que uno que alquilas por meses a alguien que se ha desplazado temporalmente por trabajo, aunque ambos queden fuera del régimen general de vivienda habitual de la LAU.

Qué conviene hacer mientras la situación no está definida

Dado que hay una reforma en trámite cuyo contenido final todavía puede cambiar, lo más prudente es dos cosas: formalizar hoy tus contratos de temporada solo cuando exista una causa de temporalidad real y puedas acreditarla por escrito, y hacer seguimiento del estado de esa proposición de ley y del decreto anunciado antes de renovar o firmar nuevos contratos de este tipo, porque las condiciones que se apliquen a partir de su entrada en vigor pueden ser distintas de las que rigen hoy. Actuar como si la reforma ya estuviera vigente, o ignorarla por completo dando por hecho que nunca se aprobará, son los dos errores más habituales en un momento de incertidumbre normativa como este.

Qué causas de temporalidad suelen considerarse válidas

Aunque la LAU no enumera una lista cerrada de causas admisibles, la práctica y la jurisprudencia manejan supuestos que se repiten con frecuencia como ejemplos razonables de temporalidad real: un desplazamiento laboral o un traslado profesional con fecha de finalización previsible, una estancia de estudios fuera de la residencia habitual del inquilino, una obra de rehabilitación en la vivienda habitual del inquilino que le obliga a buscar alojamiento temporal, o un tratamiento médico prolongado en una ciudad distinta a la de residencia. Lo común a todas ellas es que existe una vivienda habitual distinta a la que se alquila, y una causa concreta y verificable que justifica por qué la estancia en el piso alquilado es transitoria. Cuanto mejor puedas documentar esa causa por escrito en el propio contrato, más fácil es defender la calificación de temporada si alguna vez se discute.

La cédula de habitabilidad, un requisito que no cambia

Con independencia del régimen jurídico del contrato, la cédula de habitabilidad exigida por el Decret 141/2012 catalán y el certificado de eficiencia energética del Real Decreto 390/2021 siguen siendo obligatorios para alquilar en Cataluña, ya sea de temporada, por habitaciones o como vivienda habitual: son requisitos sobre la vivienda en sí, no sobre el tipo de contrato que firmes con el inquilino.